Какие изменения произошли в 2024 году ипотеки с господдержкой
В 2024 году произошли значительные изменения в условиях государственных программ, направленных на поддержку граждан в сфере ипотечного кредитования.
Одним из ключевых изменений стало прекращение действия программы «Господдержка», которая предоставляла льготные условия для покупки новостроек, домов от подрядчика и индивидуальных жилых домов по ставке от 3% до 8%. Эта программа была запущена весной 2020 года в качестве антикризисной меры в условиях пандемии и неоднократно продлевалась и изменялась.
Особенностью программы было то, что она была доступна практически для всех граждан, независимо от их семейного положения, места работы и региона проживания.
С 10 июля также изменились условия программы «Семейная ипотека», которая предоставляла льготные условия для семей с детьми. Программа стала более адресной, что привело к сокращению круга потенциальных заёмщиков.
Теперь программа доступна для семей, в которых есть хотя бы один ребёнок в возрасте до 6 лет или ребёнок с инвалидностью. Также программа доступна для семей с двумя несовершеннолетними детьми, но только в 35 регионах или в малых городах. В остальных регионах можно оформить ипотеку на строительство дома.
С 1 августа были скорректированы условия программы «Ипотека для IT-специалистов». Ставка по программе увеличилась с 5% до 6%, а максимальная сумма кредита стала единой для всех регионов и составляет 9 миллионов рублей. Программа стала недоступна для покупки жилья в Москве и Санкт-Петербурге, а также для специалистов, работающих в столичных компаниях.
Почему были введены ограничения?
В настоящее время Банк России придерживается политики охлаждения рынка ипотечного кредитования. Рассмотрим основные причины такой позиции властей.
Рост цен на фоне ажиотажного спроса
Массовая льготная ипотека по низкой ставке привела к росту спроса на первичное жильё, который вскоре превысил возможности предложения. Цены на квартиры в новостройках с момента запуска программы в мае 2020 года к моменту её окончания выросли более чем вдвое — с 77 до 165 тысяч рублей за квадратный метр. Этот показатель значительно превысил рост цен и инфляции.
На конференции, посвящённой заседанию ЦБ по ключевой ставке, глава регулятора Эльвира Набиуллина отметила: «Если у нас дорогие квартиры, пусть даже при нулевой ипотечной ставке, и если зарплаты ваши растут медленнее, чем цены на жильё, то доступного жилья не будет».
Увеличение ценового разрыва между первичным и вторичным рынком
Льготные программы распространяются только на первичное жильё, что привело к смещению спроса на новостройки. На вторичном рынке, где действуют только рыночные ипотечные ставки, цены росли медленнее.
Если в 2020 году разрыв между ценами на новостройки и вторичное жильё составлял около 10%, то после запуска льготной ипотеки он вырос до 42%. Это нельзя объяснить естественной разницей между качеством старого и нового жилья.
Например, если вы покупаете у застройщика квартиру за 10 миллионов, то продать её сможете в среднем уже только за 7 миллионов. Это «кричащий» дисбаланс, который в некоторых регионах ещё выше.
Социальная несправедливость
Всеобщая доступность массовой программы противоречила её основной цели — помочь гражданам в решении жилищных вопросов. Речь идёт о тех слоях населения, которые не могли себе позволить оплачивать ипотеку по рыночным ставкам.
Как отмечал главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников, в первом квартале 2024 года 85% выдач льготной ипотеки пришлось на обеспеченных заёмщиков. При этом доля граждан с более низкими доходами с 2020 года постепенно сокращалась.
В том числе и поэтому впоследствии были введены ограничения по программам «Семейная ипотека» и «Ипотека для IT-специалистов» — программы стали доступны более узкому кругу заёмщиков, которые, по мнению властей, действительно нуждаются в мерах поддержки.
Как ограничения льготной ипотеки отразились на рынке?
Отмена массовой льготной ипотеки и введение ограничений по другим программам ожидаемо повлияли на показатели выдач. Так, по данным Банка России, в сентябре 2024 года банки выдали 94,3 тысячи ипотечных кредитов на сумму 372,8 миллиарда рублей, что на 60% меньше по количеству и по объёму по сравнению с сентябрём 2023 года.
В ЦБ ожидают, что охлаждение ипотечного рынка после отмены льготной программы приведёт к сдерживанию роста цен на жильё. «То, что выглядит как значительное снижение и продаж, и выдачи ипотеки, — по сути, это возвращение к более обоснованному спросу на жильё», — пояснили в Банке России в октябре.
Эффект от указанных мер сказался и на структуре выдач ипотеки. В июле 2024 года Аналитический центр Домклик фиксировал снижение спроса на рынке новостроек и ИЖС. При этом доля вторичного жилья в ипотеке Сбера достигла максимума с марта.
Резкий скачок цен на квартиры и значительный разрыв в стоимости первичного и вторичного жилья стали ключевыми факторами, которые привели к сворачиванию льготных ипотечных программ в России.
Правительство стремится сделать государственные программы более адресными, чтобы льготы на приобретение жилья получали именно те граждане, которые в них нуждаются.
Эти меры уже начали оказывать влияние на рынок: спрос на ипотеку снизился, а темпы роста цен на жильё замедлились.
